PORZĄDEK OBRAD: XIII sesja Rady Powiatu w Nysie - 9 grudnia 2019 r., 

No nie wiem. Prawnik pisze ze w rozumieniu ustawy ten developer nie jest developerem. - czyli w razie wtopy brak odpowiedzialnosci. Prawnik pisze ze pozwolenie budowlane moze zostac uniewaznione, a. fachowiec budowlany na forum dodaje ze wybudowany dach jest niezgodny z planem zagospodarowania - czyli mozliwa samowola budowlana i w najgorszym wypadku rozbiorka budynku? Czyli standardowo madry Polak po szkodzie juz tylko w TVN. A swistaki z urzedu nadal zawijaja sreberka.

Panie T Mikrut. Pozwoliłem sobie Pana wygooglować i jeśli Pan to Pan to jest Pan lokalnym fachowcem w sprawach budowlanych. Więc jaka jest Pana opinia legalności tego pozwolenia budowlanego ,na podstawie przedstawionych danych bez aluzji i okoliczności ich przedstawienia ,wojenek czy intencji? Może prościej... Kupiłby Pan tam mieszkanie lub polecił komuś innemu (pod względem prawnym oczywiście)?

Panie T. Mikrut. Z jednej strony dziwi się Pan ,że ktoś zasięgnął opini prawnika i się nią dzieli ku przestrodze ,a z drugiej sam Pan wskazuje niezgodność tej budowy z zapisami planu miejscowego. A na koniec jeszcze aluzja co do rozdawnictwa działek Gminnych w prawidłowo przeprowadzonym przetargu na rzecz developera.

Dość dziwne zachowanie - potencjalny "kupujący" nabywa wątpliwości co do legalności budowy - na jakiej podstawie? Rozkminka spóźnionego wpisu w KW o użytkowaniu wieczystym to jest specjalistyczna wiedza prawnicza, sprawdzenie przywołanych w piśmie do kancelarii faktów wymaga sporo zachodu, anonimowy post w stylu: "do naszej jakże poważnej instytucji wpłynęło pismo, dlatego postanowiliśmy się tym podzielić na forum internetowym". Moim zdaniem sprawdza śmierdzi na kilometr jakąś podjazdową "nyską wojenką". Inna rzecz, że zapisy planu na tym terenie mówią o dachu dwuspadowym, a budowany jest przeokrutny gniot przestrzenny "by Włodi" gdzie do zasadniczo prostokątnej bryły z dachem płaskim przybudowane są dwa szczyty z dachem dwuspadowym. Jest to moim skromnym zdaniem niezgodne z zapisami planu miejscowego. I ten deweloper to jest szczytem marzeń burmistrza o mieszkaniach w Nysie - gdyż daje mu za bezcen działkę na ul.Zwycięstwa.

Niestety, powiat nyski w zakresie wydawania pozwoleń budowlanych dopuszcza się fantazyjnych zachowań.Wystarczy przypomnieć sobie afery z udziałem Wierdaka, Biłobrana , itd.

Poniżej pismo, które trafiło do naszej instytucji w sprawie ewentualnych uchybień prawnych przy budowie budynku wielorodzinnego położonego w Nysie przy ul. Głuchołaskiej z którego w.g przedłożonej opinii prawnej wynika m.in.: "...istnieje ryzyko, że pozwolenie może zostać unieważnione z racji tego, że w dacie złożenia wniosku inwestor faktycznie nie posiadał tytułu do nieruchomości (użytkowanie nie było jeszcze ustanowione)." -TREŚĆ PISMA- [Szanowni Państwo... W związku z zamiarem zakupu mieszkania docelowo dla córki w nowo budowanym budynku wielorodzinnym w Nysie przy ul. Głuchołaskiej budowanym przez firmę xxxxxxxxxxxxxxxxx- nabyłem wątpliwości co do legalności tej budowy i samej firmy oraz wystąpienia możliwych negatywnych konsekwencjach prawnych i finansowych zarówno dla mnie jak i pozostałych 50-ciu przyszłych właścicieli. Tym samym z ostrożności skontaktowałem się z renomowaną kancelarią prawną i otrzymałem opinię, która niestety potwierdziła moje wątpliwości i ostatecznie zniechęciła mnie do zawarcia umowy z tą firmą. Z uwagi na to, że budynek jest już na ukończeniu, a akty notarialne sprzedaży zaplanowane są na koniec tego roku tj. 2019r. proszę o pilne podjęcie odpowiednich działań w zakresie Państwa kompetencji aby zapobiec negatywnym skutkom, które mogą się ujawnić nowym właścicielom już po zakupie tych mieszkań. Treść zapytania skierowanego do kancelarii prawnej: "Zamierzam kupić mieszkanie od developera, który w naszym mieście buduje pierwszy swój budynek ( S.C.). Chciałbym być pewny, że kupując mieszkanie nie będę miał w przyszłości problemów. Proszę o poradę prawną w powyższym zakresie mając na uwadze prawidłowość działania developera, bezpieczeństwo zakupu takiego mieszkania oraz ewentualnych zagrożeń czy konsekwencji, które mogą mnie dotknąć np. w przyszłości. Zagłębiając się w historię rozpoczęcia przez niego inwestycji ustaliłem, że: 1. W kwestii pozwolenia na budowę - Inwestor kupił działkę w wieczystym użytkowaniu (Sierpień 2018) i po kilku miesiącach otrzymał pozwolenie na budowę (Październik 2018). Działka posiada odpowiedni Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla takiej inwestycji. W momencie składania dokumentów do starostwa o pozwolenie na budowę nie miał wpisu do ksiąg wieczystych, a uzyskał ten wpis dopiero po kolejnych kilku miesiącach (Styczeń 2019r.) od uzyskania tego pozwolenia i rozpoczęcia budowy. Z moich informacji wynika, że w tym przypadku (brak wpisu do KW przy użytkowaniu wieczystym) nie można oświadczać, że dysponuje się nieruchomością na cele budowlane (z pewnymi wyjątkami zobowiązaniowymi). Właśnie nie wiem czy te wyjątki można tu zastosować. 2. W kwestii rachunku powierniczego - Inwestor w swojej nazwie posiada słowo DEVELOPER i tak się też reklamuje. Nie posiada jednakże rachunku powierniczego, gdyż jak twierdzi "Buduje z własnych środków" a wpłacana mu bezpośrednio kwota jest rzekomo tylko opłatą rezerwacyjną i nie służy finansowaniu budowy. Czy takie działanie jest prawne i bezpieczne? Choćby z uwagi na powyższe zagadnienie." Odpowiedź kancelarii prawnej: Ad. 1 Kluczowe w sprawie jest ustalenie jaki charakter ma wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej w związku z jego nabyciem przez dewelopera. Zgodnie z art. 27 u.g.n.: Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Natomiast zgodnie z art. 35. ust. 1 u.k.w.h.: Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Jednakże art. 35 ust. 1 u.k.w.h. nie ma zastosowania do użytkowania wieczystego. W związku z powyższym warunkiem koniecznym do ustanowienia lub przeniesienia użytkowania wieczystego jest jego wpis do księgi wieczystej. Taki wpis ma charakter konstytutywny w przypadku oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste drodze umowy lub przeniesienia użytkowania wieczystego za pomocą umowy (tak też twierdzą: G. Bieniek, w: G. Bieniek, M. Gdesz, S. Kalus, G. Matusik, E. Mzyk, Ustawa o gospodarce..., red. S. Kalus, s. 257; T.A. Filipek, Komentarz do art. 234 k.c., w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, Własność i inne prawa rzeczowe, red. A. Kidyba, Warszawa 2012; J.E. Frelich, O konsekwencjach pewnych komentarzy, Rejent 2011, nr 9, s. 118-123; zob. również wyrok SA w Warszawie z 31 stycznia 2013 r., VI ACa 804/11, Lexis.pl nr 7292775). W konkluzji jeżeli wpis w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego nabywcy przedłużał się - nie można mówić, że faktycznie użytkowanie wieczyste zostało na niego przeniesione. Mając powyższe na uwadze - w art. 3 pkt 11 u.p.b. zdefiniowano pojęcie: „prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”. Zgodnie z tym przepisem należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Następnie zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 u.p.b.: 4. Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto: (…) 2) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z orzecznictwem - oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stwarza jedynie domniemanie, że przysługuje ono podmiotowi, który je złożył. Samo złożenie oświadczenia nie jest bowiem wystarczające. Inwestor powinien wykazać na podstawie dokumentów (wypis z ksiąg wieczystych, wypis z rejestru gruntów, umowa cywilnoprawna, itp.) swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Domniemanie, o którym wyżej mowa jest skuteczne, o ile z materiału zebranego w sprawie nie wynika wniosek przeciwny (por. II SA/Gd 416/18, Weryfikacja prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, LEX nr 2568089 - wyrok z dnia 17 października 2018 roku). W konkluzji możliwe, że deweloper przedstawił oświadczenia na podstawie innej dokumentacji niż wypis z księgi wieczystej (takiego nie miał- aczkolwiek mógł mieć akt notarialny z wnioskiem o wpis). Na tej podstawie pozwolenie na budowę może być wydane nawet jeżeli wpis w księdze wieczystej prawa inwestora był późniejszy. Niemniej istnieje ryzyko, że pozwolenie może zostać unieważnione z racji tego, że w dacie złożenia wniosku inwestor faktycznie nie posiadał tytułu do nieruchomości (użytkowanie nie było jeszcze ustanowione). Powyższe wskazuje, że inwestor bardzo spieszył się z uzyskaniem pozwolenia i gdyby organ nadzoru budowlanego powziął wątpliwości co do jego prawa do dysponowania nieruchomością, mógłby go nie utrzymać – podjął ryzyko i to ryzyko nadal istnieje z racji możliwości unieważnienia pozwolenia na budowę. Ad. 2 Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy deweloperskiej: Użyte w ustawie określenia oznaczają: 1) deweloper - przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, 933 i 1132), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia tego prawa na nabywcę; Dla zastosowania ustawy deweloperskiej nie ma wobec tego znaczenia z jakich środków finansowana jest inwestycja. Rachunki powiernicze stosuje się aby chronić wpłaty klientów przed ich niekontrolowanym dysponowaniem przez dewelopera. Nawet jeżeli finansuje on inwestycję w 100% z własnych środków, to dostęp do środków wpłaconych przez klientów ma na zasadzie realizacji rachunku powierniczego. Z opisu wynika, że dany przedsiębiorca chce ominąć wymogi ustawy deweloperskiej co oczywiście powinno dyskwalifikować go w kontekście zawarcia z nim umowy. " Opinię prawną przygotowała jedna z wiodących kancelarii w Polsce w składzie prawników specjalizujących się w dziedzinie nieruchomości w tym budownictwa. Niniejsze pismo zostało również rozesłane do innych instytucji mogących przyczynić się do rozwiązania problemu. Ponadto w/w firma developerska wprowadza w błąd swoich potencjalnych klientów z uwagi na podawanie w ofercie ewidentnej nieprawdy. Na swojej głównej stronie http://milez.pl/inwestycje/nowe-mieszkania-w-nysie-winda-garaz-podziemny informuje ona m.in., że mieszkania w Nysie będą bez czynszowe i w taki sposób zachęca do dokonania zakupu. Z pozyskanych przeze mnie informacji w tej sprawie wynika, iż w budynkach wielorodzinnych występuje bezwzględnie opłata eksploatacyjna i ewentualny fundusz remontowy zwane przez ludzi potocznie czynszem. Od tych opłat nie da się uciec gdyż np. w opłatę eksploatacyjną wchodzą takie opłaty jak za: konserwację windy, zaliczki na wodę, opłaty za śmieci, światło na klatce schodowej lub parkingu, sprzątanie klatki schodowej i odśnieżanie terenu wokół budynku, opłat za administrowanie nieruchomością, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie budynku. Natomiast wysokość opłat na fundusz remontowy jest uchwalana w drodze uchwały już przez nowych właścicieli na walnym zebraniu. Tym samym developer nie może gwarantować w swoich reklamach braku wnoszenia takich opłat, które mogą opiewać - w zależności od wielkości mieszkania - do kilkuset złotych miesięcznie. Reklamuje natomiast brak "opłat czynszowych". Czynsz w rozumieniu prawa K.C. to opłata jaką wnosi najemca dla właściciela lokalu za korzystanie z tego lokalu co w tym przypadku (sprzedaż mieszkań) nie ma miejsca i tym samym developer - zakładając, że zna prawo - może celowo wykorzystywać potoczność znaczenia słowa braku "czynszu" i wprowadzać potencjalnego nabywcę w błąd chcąc ukazać swoją ofertę za jeszcze bardziej atrakcyjną.. ....]

Ale mi nowość. Wiadomo że chodzi o dużą budowę na którą Kapelusznik wydał nielegalnie zezwolenie a obecny chce to wyciągnąć i stąd wszelkie próby odwołania że niby naczyniówka niby brak działania niby ból ***. Sprawa jest znana w urzędzie co prawda nielicznym.

W sprawie odwołania tego Pana jest podobno drugie i głębsze dno. Mam nadzieję, że ktoś w końcu puści parę z ust i powie o co tak naprawdę chodzi bo to co oficjalnie się mówi kupy się nie trzyma.